成都中海“沉沦”？

中海进入成都23个年头，年年开挂的中海这两年在成都的数据表现让人费解。对中海有着无限期待的成都市场，有声音呈现出猜疑和担心。

相关数据显示，2020年，中海在成都以172.07亿位居第5名；2021全年，在成都的销售额为69亿元，排名未能进入TOP10榜单；2022年，中海地产在成都销售额为53.18亿，排名成都第19名。

数据断崖式下滑，超出了很多关心中海的人的预期，也带来了争议；对于表现卓著的品牌大拿，市场评价更为苛刻，一旦保守，就会被放大镜般地视为退后。纵观全国，中海依然是排行前五。

2000年，中海在神仙树打造的第一个项目中海·名城；2004年，中海·国际社区开创成都首个国际生活大城；2007年，中海进入大源，打造中海·兰庭；2008年，中海·城南一号大平层产品问世，而后续城南华府、城南官邸、九号公馆的推出更是占据了金融城的半壁江山。

因此，业界有个说法“东华润，南中海”。说金融城因中海而起，中海“城南之王”，或许一点都不为过。

但这两年，“央国平”拿地最为积极的时候，中海却表现得有些“懈怠”。2021年拿地数量可以忽略，仅在2022年4月拿下高新和天府新区三宗地块，随后又宣布与天投合作开发天府前湾约70亩地块，让中海在成都的土储新增近300亩，没有走出城南的版图。

2022年初，受三道红线的进一步夯实，与疫情的不定期封控影响，各行各业都面临着极大的生存困难。而房地产行业首当其冲，与大多数开发商一样，中海地产在成都的销售回落是可预见的。

任何飞扬的思想，都会怦然坠地。现实的引力，太沉重了。在市场迷茫时期，守住三道红线，做好风险评估，步子慢一点也无可厚非。

中海地产被外界冠以“利润王”的称号。有机构评测，在2017年至2020年4年间，中海地产净利润率可能超过20%。

然而，在“黑铁时代”，利润率回撤是大多数开发商都会面临的，中海地产也难以独善其身。在公布的2022年数据里，中海地产的经营利润率跌至10%左右，这一指标还在行业前列。

在全国，北京、深圳成了中海地产的战略桥头堡，而成都，依然是中海在西部的战略支撑极。2022年中海成都销售排行第19名，就说中海在成都“沉沦”为时过早，2023年120亿以上的出清货值，或许中海将重回成都排行榜的前三。

2023年，对中国经济而言，无论是主动还是被动，房地产行业重回支柱型经济地位。当风起的时候，一只蝴蝶就可以唤醒一个春天。也许这春天很短暂。

中海的新川华府，麓之山产品以洋房或小高层为主，主力户型都是139平方米，143平方米。以高端著称的中海，开发出了所谓的“刚改”和“改善”产品，令业界费解。

其实，读懂中海的人都应该知道，中海无论在全国，还是在成都，都不缺乏做高端产品的基因与能力。新川华府、麓之山这样的面积段选择，恰是中海对地段的理解与定位的精准。

麓之山所处的地段，靠近成都实验外国语学校（西区），紧邻麓镇。从地段上、周边物业环境来讲，不可能定位绝对的高端。143平与139平的四室两厅，属于改善人群，400万+总价可接受度高，与周边市场的错位竞争，反而能让出清速度相对较快。

在经济下行，收入锐减的当下，400万+客群成员结构值得探讨，也是国际城南比较稀缺的产品段。房地产市场也未必按面积大小，按总价高低来划分高端与否。适合地段特性，符合市场需求，应该才是最好的定位。

眼睛看得到的地方你能看见，那叫视线；眼睛看不到的地方你能看见，那才叫眼光。

就如中海率先发力金融城板块，当初的价格并不高，1万+，现在均价4万+，很多人感慨自己当初缺乏眼光。当传闻中的成都实验外国语学校（西区）转为公办学校成为现实，当中海新川华府与麓之山连片打成“新川麓山板块”的时候，或许会再次感慨自己缺乏远见。

而且，中海本就在业界有“利润王”之称，在房地产市场下行，各地产商保命的市场，中海身为央企，从市场逻辑的角度，对开发精算，反倒是让笔者看到了中海的另一面。

据业内资深专家分析，144平以上，就叫非普通住宅，5000平米左右的非普通住宅面积量，土地增值税将多交2000万。

中海除了根据地块做了精准市场定位，143以下的面积空间功能有创新，又合法合规的规避了成本的上升。从国有资产保值增值的角度，没有挥霍浪费一分钱的态度，又让市场以“易得”的方式买到多居室的住房，这种亲民和魄力，反倒令人钦佩。

在天府新区伟大的一平方公里上，中海489米的超高层建筑，按城市限高的要求，是前无古人，后无来者的巨无霸。对中海地产而言，这座西部第一高楼地标，不喧哗，自有声。

超80亿的重度投入，除了央国平的资金实力，还要有超高建筑的开发能力，更要计算投入成本与开发周期。相较于东面的468，没人怀疑南面的489。

中海天府里当属天府新区的高端标杆，笔者所说的标杆并非只指面积。而是地段、设计、面积等的综合指标。超50亿的货值，注定是今年中海在成都重要的”粮仓“。我去实地看了目前在售的205平洋房，看客不少，作为天府新区洋房的样本，对标金字塔尖的新财富人群，中海无疑找准了精准定位。

“中海489地标”能否代表高度？中海天府里205平的洋房能否代表高端？度过房地产市场最为艰难的2022年，中海2023年120亿可供销售的货值，是不是赶上了市场短暂的好时机？

图片来源于网络

当市场遇到凛冬，蹲下来清理下鞋上的泥，系紧下鞋带；当风起的时候，是不是可以跑得更快，跑得更远？

中海不是那个有勇无谋，只知道冲冲冲的将士，中海还是那个中海，中海有他自己的节奏。

但是，随着2019年主动被动的国进民退时代走向尾声，市场已进入“央国平”时代。中海过去面临的竞争环境是全市场，未来主要的竞争就在“央国平”之间，这需要高纬度思考新时代的竞争力。

在成都市场，央国平的主要竞争伙伴就在中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、中国铁建，以及成都的平台公司，如轨交集团与人居置业之间。

我一真认为，无论哪个行业，进入成熟阶段，拼的是品牌力，产品力，服务力。这三者满足了，销售力就自然而然地得以加持。

房地产市场化二十多年，无论“央国平”，还是民企，从规模化时代进入产品力时代，产品力上的差别就越来越小，但受三道红线的压力，央国平在品牌力的最实际表现就是相对能够保证房子不烂尾。

但如果在“央国平”之间的竞争呢？品牌力基本上就相互抵消，剩下的就是产品力与服务力。

对中海而言，哪怕是后房地产时代，都会是这个市场的主角，在产品力与服务力上，可圈可点

产品力不但对项目定位精准，还必须探索住宅发展超势，实现必要的设计创新。比如，四川人喜欢喝茶，喜欢让刚洗过的衣服见见日光。在面积若受限的情况下，喜欢多一个房间做书房。这些在新川华府、麓之山都得以实现，表现出中海地产很懂四川人生活，难能可贵。

但精装房在装修风格设计上张力不足，对空间软装的布置有些墨守成规，还有进一步提升的空间。

全球进入人工智能初期，同样一块土地，同样的一幢别墅或洋房，AI设计已经突破人类设计的局限，以中海做高端的经验与实力，是不是可以在这方面作为先行者？

中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港。其基底就是专注建筑开发的王者。中海在第四代，第五代产品领域，具备成为市场引领者的条件。

服务力这个维度，中海物业服务的水平排在前列，给销售力增加了不少的支撑。在后房地产时代，中海物业完全可以成为销售力的一块金字招牌给予放大。

而且服务力也不仅仅是后期交房后的物业服务，销售中心的大气，案场的精雕细作，置业顾问的亲和力都是服务力的一部分，也是场景营销的一部分。

当一些开发商突然把销售中心的大气纳入了销售力的一部分，以至于成了众多人眼中高级的存在。懂行的人都知道，这种案场除了更花钱，也是弥补或隐藏项目的某些不足找营销话术和放大期望。

但存在即合理，中海也不能为控成本就缺失这一环。因为中国人重视里子，也重视面子。希望中海的每个项目，在销售中心上也下足功夫，实现从销售场景到场景销售的升维。

在我眼里，中海还是中海，中海又不是那个中海。数据量化的背后，市场的迭代到思维的迭代，多维指标的评测，2023年，待中海120亿销售业绩重回三甲，我们再回头来看我今天的扯淡。

Ps:踩盘新川华府现场，每天上百组的到访和高成交率也许可以验证：想象中的市场和真实的市场反射弧的长短，这部分，作为开局之王中海地产，想必看得更远。

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